法律トラブル相談集

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 理事長をしています。管理会社より管理委託契約の更新に伴う重要事項説明実施の申入れがありましたが、従前の契約と同一条件での契約更新のため、区分所有者全員への説明会は不要とのことでした。この場合の「同一条件」とはどのような条件をいうのでしょうか。

answer

 マンション管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」といいます)では、管理会社が管理組合と管理委託契約を締結(契約更新も含む)する場合、事前に管理組合に対し重要事項説明を実施することを義務付けています。
 この重要事項説明は原則として管理組合の管理者(一般的には理事長)および区分所有者全員に対して説明会を開催して行う必要がありますが、例外として、管理委託契約の更新において従前の契約と「同一条件」での更新にあたるときは、説明会の開催を必要としないこととされています。これは、管理組合と管理会社との管理委託契約の内容が、更新前の契約内容と同一とみなされるものが多いことに起因しています。
 説明会の開催を必要としない「同一条件」とされる契約更新とは、従前の契約内容と全く同一内容の契約はもちろん、そのほかにも、次に掲げる内容に関する変更についても「同一条件」での更新とされています。
(1)管理会社の商号・名称・登録番号・登録年月日を変更する場合
(2)管理委託契約と業務内容・実施方法は同一であるが、委託業務費を減額する場合
(3)従前の管理委託契約に比べ業務内容・実施方法の範囲を拡大するが、委託業務費を据え置くか、減額する場合
(4)従前の管理委託契約より、委託業務費の支払時期を後に変更(前払いを当月払いもしくは後払い、または当月払いを後払い)する場合
(5)従前の管理委託契約より、更新後の契約期間を短縮する場合
(6)管理委託契約の対象マンションの所在地の名称が変更される場合
 これらの事項は、管理組合にとって不利益となる事項ではないと解せられ、改めて、説明会を開いて業務内容を理解する必要がないと考えるからです。
 いずれにしても、重要事項説明の実施は、適正化法により管理会社に課せられた義務ですが、管理組合にとって、組合運営のパートナーとなる管理会社との管理委託契約の締結は非常に重要なものですので、契約の締結時(または更新時)においては、重要事項の説明を受け、管理会社が行う業務内容についてよく理解しておくことが大切です。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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