法律トラブル相談集

売買及び賃貸に関すること

賃貸の契約に関する法律とは
 四月から転勤となったため、部屋を賃貸に出そうと思っていますが、賃貸の契約に関する法律が改正となり二〇〇〇年三月一日より施行されたということを聞きました。何が変わったのでしょうか。

answer

 従来の「借地借家法」が改正され、二〇〇〇年三月一日より「定期期限付借家契約」が締結できるようになりました。
 従来の借家契約は、正当な理由がない限り、家主からの更新拒絶ができず自動的に契約が更新されていましたが、今回の借地借家法の改正により定期借家契約は契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了することになります。
 例えば、転勤期間が三年間でマンションに戻ってくることがわかっている場合、三年間の定期借家契約を結ぶことによって三年後には必ずマンションを明け渡してもらうことになるわけです。
 ただし、家主は、その契約期間の満了以前(契約期間により予告期間がちがいます)に建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければなりません。
 この定期借家契約を結ぶ場合は「やむを得ない事情を記載した書面によってしなければならない。」(同法第三八条第二項)ので、転勤などやむを得ない事情により、確定した期限付借家契約を結ぶ旨を記載した契約書の中に、この特約を入れておかなければなりません。一般的には、公正証書などによって契約書を作成するのが安心です。もし、この特約を記載していないと定期借家契約としての効力がなく、従来の借家契約となりますので注意が必要です。
 尚、定期借家契約は原則、借家人、家主とも中途解約はできません。
 また、二〇〇〇年三月一日より以前に結ばれた借家契約については従来通りの契約の効力となります。しかし、借家人、家主の双方が合意した上で従来の借家契約を終了させれば新たに定期借家契約を結ぶことはできます。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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