法律トラブル相談集

売買及び賃貸に関すること

専属専任媒介契約について
 現在所有しているマンションを売却するために以前よりA不動産会社へ仲介を依頼していました。たまたま購入を希望する知人から声がかかり、その知人と売買契約を交わしたところ、A不動産会社から専属専任媒介契約に違反するとの理由で違約金の支払いを請求されました。どうすればよいのでしょうか。

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 不動産の売買は宅地建物取引業法に従って行われます。仲介を依頼する場合、大きく分けて一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三形態があります。問いの専属専任媒介契約とは、依頼者は媒介契約をした業者の探した相手以外とは契約を結べないというものです。この専属専任媒介契約とその他の契約の大きな違いは、自ら買主を探して契約を結ぶこと(自己発見取引)が禁止されている点です。問いのケースではこの規定に違反となりますので、あなたは違約金の支払い義務を負わねばなりません。違約金はその媒介契約の報酬額の上限(四〇〇万円以上の物件では六万円+販売価格の三%)に相当する額までです。
 では、どうすればよかったのでしょうか。この専属専任媒介契約は依頼者に対する拘束が強いだけに依頼者の保護の観点から不動産会社への規制も設けられています。積極的努力義務として、媒介契約締結から五日以内に指定流通機構に登録し、相手方を検索しなければなりません。又、業務の状況を一週間に一回以上依頼者に報告する義務を負います。不動産会社が以上の義務を果たさない場合は、法的手順によってその媒介契約を解除できます。又、義務違反を根拠としなくても、あなたは任意に契約を解除することができます。その際、不動産会社から解除までにかかった費用の返還を請求される場合があります。支払う額を考慮すれば、自己発見取引をする前に専属専任媒介契約を解除することが望ましかったといえます。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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