法律トラブル相談集

修繕工事

マンションの建替え手続きについて
 総会で承認された大規模修繕工事が、着工後の工事の仕様変更や追加工事などのため、総会での承認額を超過する可能性が出てきました。予算の追加については、理事会決議にて承認の上、工事を進めることに問題はないでしょうか。

answer

 大規模修繕工事の実施について、区分所有法では総会決議事項としています。工事の内容が共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う場合には区分所有者及び議決権の各四分の三以上の賛成を、その他の場合は各過半数の賛成を必要とします(区分所有法第一七条、第三九条)。
 したがって、本問のように総会決議を経て着手した大規模修繕工事に、仕様変更や追加工事が発生する場合には、原則として予算超過の有無にかかわらず、改めて総会決議を経る必要がありますので、理事会決議に基づいて工事を進めることはできません。
 管理組合での手続きとしては、臨時総会を開催することとなります。手続き上は次期定例総会によることも不可能ではありませんが、総会で決議するまでは工事は行えず、その分建物の劣化につながるおそれがあるため、早急に臨時総会を開催して対応すべきでしょう。
 総会を頻繁に開催することは、理事会役員のみならず組合員の負担も増すこととなります。工事の仕様書や発注金額などはもちろん、仕様変更や追加工事の必要性を明確に示せる資料を整え、より多くの組合員の賛同を得られるように努めることが重要です。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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