法律トラブル相談集

修繕工事

マンションの建替え手続きについて
 理事長をしています。マンションの老朽化が進み、マンションの建替えを検討しています。建替えを行うにはどのような手続きが必要ですか。

answer

 マンションの老朽化が進んだ場合、修繕工事ではなくマンションの建替えを行う際は、集会(総会)において、区分所有者および議決権の各五分の四以上の決議が必要になります。建替え決議の手続きについては、区分所有法第六二条に規定があり、その概要は次のようなものです。
 まず、集会(総会)の招集手続きについても、通常の招集手続きとは異なり、集会の会日より少なくとも二月前(規約で伸長することは可能)に発し、少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催することが必要です。
 また、建替え決議を行う場合には、次の事項を確定する必要があります。
(1)新たに建築する建物(再建建物)の設計の概要
(2)建物の取壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額
(3)前号に規定する費用の分担に関する事項
(4)再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
 そして、招集の際に通知すべき内容としては、建替え決議の議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければなりません。
(1)建替えを必要とする理由
(2)建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む)をするのに要する費用の額およびその内訳
(3)建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
(4)建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
 建替え決議による建替え制度は、少数の反対者が存在することを前提とする制度ですから、建替え決議が成立した場合は、同法六三条で建替え参加者と不参加者を区分・確定する手続きを規定しています。集会を招集した者が建替えに賛成しなかった区分所有者(決議に参加しなかった区分所有者を含む)に対し、建替えに参加するか否かを催告し、参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権および敷地利用権を時価で売り渡すように請求し、最終的に売却を受けることになります。
 また、マンションの建替えにおいては「権利変換」という手法が用いられ、旧マンションについて存在した権利関係(区分所有権、敷地利用権、抵当権など)は、再建建物(新マンション)に移行されます。
 マンションの建替えは、非常に大きな問題です。建替えの検討や協議においては、専門家の意見も参考にし、新旧のマンションにおいて各区分所有者間の公平性が保たれるとともに、できるだけ区分所有者の意見が反映されるよう慎重に議論することが重要です。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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