法律トラブル相談集

共用部分のトラブル

来客用駐車場の独占的使用対策について
 私のマンションの一階事務所前には駐車スペースがあり、事務所の専用使用権がついていますが、管理規約では駐車場使用料は無償となっています。住戸部分の区分所有者から、自分たちは有償で駐車場を使用しているのに、事務所部分だけ無償なのは不公平であるとして、有償に改定するよう要望が出ましたので、理事会で検討し、総会に有償に改定する議案を提出したところ、事務所の所有者より、「専用使用料の改定は、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にあたるので、私の承認が必要である」と言われたのですが。

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 区分所有法第三一条には、「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と規定されています。
 ご質問のケースでは、一階事務所前の駐車場使用料は管理規約で無償となっていますので、これを有償化することは管理規約を変更する必要があり、その場合、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で改定することが可能です。
 しかしながら、専用使用権のついた駐車場使用料を有償化することが、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合」にあたるかどうかが問題となります。ここでいう「特別の影響」とは、「規約の設定、変更などの必要性及び合理性と、これによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較し、当該区分所有者関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えるか否か」という観点から、検討する必要があります。
 例えば、一階事務所を区分所有する際に、駐車場を確保するために、ほかの区分所有者とは異なって特別な費用を支払うなど、実質的に使用料の先払いがされているような場合には、有償化することに「特別の影響」を及ぼすといえる場合もあります。
 しかし、ほかの区分所有者と一階事務所の区分所有者とに不平等、不公平な取扱いがされているだけで、改定する駐車場使用料が社会通念上相当な額であれば、「特別の影響」を及ぼすとまでは言えないと考えられます。
 その場合には、一階事務所の区分所有者の承諾は必要ないでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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