法律トラブル相談集

共用部分のトラブル

来客用駐車場の独占的使用対策について
 理事長をしています。当マンションは総戸数に対して敷設駐車場が不足し、敷設駐車場の使用者とそのほかの組合員との間に不公平が生じているため、総会にて駐車場使用細則を制定し、定期的に抽選会を実施することを検討しています。現在の駐車場使用者はそのような議案は無効だと主張していますが、法的な問題はないでしょうか。

answer

 マンションの総戸数に対し、敷設駐車場の区画数が不足した場合、敷設駐車場を使用できない区分所有者はマンション近隣の駐車場を借りる必要があり、敷設駐車場の使用者とほかの区分所有者の間には利便性における格差が生じてしまいます。この格差を解消するには、従来の駐車場使用契約を終了させた上で、新たな駐車場使用者を募集し直すなどの対応が必要ですが、現在の駐車場使用者がどのような権利に基づいて使用しているかが争点となるでしょう。
 一般的な分譲マンションの敷設駐車場は、管理組合の共用部分とされており、駐車場使用を希望する者は、管理組合と駐車場使用契約を締結する必要があります。問題は、その使用契約書に契約期間がどのように記載されているかということです。多くの場合、契約期間は一年間で、貸主と借主の双方より特段の申し出がない場合においては、前年と同一条件で更新される旨の記載がされていますので、貸主(管理組合)より契約を更新しないことを通知し、契約を終了させることは可能です。
 管理組合の手続きとしては、駐車場使用細則の制定が総会の決議事項(普通決議)に該当するため、総会において出席組合員の過半数の承認を得ることが必要です。
 ただし、このような運用変更は、従前の駐車場使用者からの不平不満が出ることは容易に予想できます。あまりに形式的に手続きを進めた場合には、管理組合内で確執が生じることもあり、今後の組合運営に支障をきたしかねません。総会にて審議を問う前に、組合員に対して十分な説明を行い、理解と協力を得ることが必要です。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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