法律トラブル相談集

共用部分のトラブル

第三者が分譲駐車場の区分所有権を保有することに法的な問題はないのか
 私が住むマンションでは、住戸である専有部分のほか、区分所有権が設定された分譲駐車場があります。
 ところが、先日裁判所より、この分譲駐車場を所有する区分所有者の住戸専有部分のみ競売の申し立てを受け、その申し立てが受理された旨の通知が管理組合あてに届きました。
 当マンションの管理規約では、住戸の所有権と分譲駐車場の所有権の分割処分を禁止しています。本競売によって、当該分譲駐車場を住戸部分の区分所有権を持たない第三者が分譲駐車場の区分所有権を保有する状況になった場合、法的な問題はないのでしょうか。

answer

 お問い合わせのケースのように、マンション内に分譲駐車場を準備する場合、通常、管理規約にて「分譲駐車場は、住戸部分の区分所有者のみが所有できること、さらに住戸と専有部分はそれぞれ単独で売却できないこと」などが定められているのが一般的です。競売の落札により住戸部分の区分所有者ではなくなった方が分譲駐車場の区分所有権の保有を続けることになった場合、管理組合はその分譲駐車場の区分所有者に対して、当該駐車場の区分所有権を第三者(この場合においてはマンションの住戸部分の区分所有者)に譲渡または売却を求めていく必要が生じます。またその区分所有者がこの求めに応じない場合には、分譲駐車場の明け渡し(譲渡または売却)を求める民事訴訟の申し立てを検討していく必要が出てきます。
 しかしながら、これらの競売後の一連の手続きは非常に煩わしく、問題解決に多くの時間を要します。競売後の無用のトラブルを回避するため、債権者(競売申立人)に、住戸部分の競売と分譲駐車場の競売とを一括して競売する手続きをとってもらうようにお願いし、競落人が同じ人になるようにするのがよいでしょう。
 ただ、債権者が抵当権に基づいて競売する場合、分譲駐車場には抵当権がつけられていないという場合は、分譲駐車場を競売することができませんので、住居部分は競落人が区分所有し、分譲駐車場は旧区分所有者のものとなりますので、区分所有者に競落人へ分譲駐車場を譲渡してもらうように要請することとなり、これに従わない場合は、明渡訴訟を提起し、分譲駐車場の競売手続きを別に進めざるを得ないでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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