法律トラブル相談集

専有部分のトラブル

専有部分にある防火設備の管理について
 消防点検を行った際に、ある住戸の感知器に故障が見つかり修理を行おうとしましたが、「専有部分であるから、管理組合は関係ない。立ち入ってもらっては困る。」と言われました。専有部分にある防火設備の管理はどのように考えればよいのですか。

answer

専有部分にある感知器は共用部分に属する物かどうかという問題ですが、感知器の保守管理を個人の責任とした場合、その点検を怠り、感知器を取り外すといった不都合が生じるおそれがでてきます。また感知器は、管理室などに設置された受信機との連動をチェックする必要があり、個人がそれぞれに点検することは、実際上は困難です。
 よって、感知器を含め防火設備は共用部分とされ、共用部分の管理と一体として管理組合が保守管理するのが一般的です。区分所有者に理解を求め修理や点検に協力してもらってください。
 また、火災を起こした場合、当事者は失火法によれば、失火の場合には民法第七〇九条の規定(不法行為)を適用しないことを規定していますが、失火者に重大な過失がある場合には失火法を適用しないことになっていますので、本問のように感知器の故障の修理をさせず、火災が発生して隣室を延焼させた場合には、失火法が適用されず、法的責任を問われる可能性があります。 
 次に、専有部分にある感知器が共用部分に属するとした場合、専有部分への管理上の立ち入りについては、国土交通省が、管理規約を定める場合の指針として定めたマンション標準管理規約第二三条では、「管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求でき、請求された者は正当な理由がなければこれを拒否してはならない」とあります。したがって、当事者は正当な理由がない場合には立ち入りを拒否できないのです。
 ここに「専有部分であるから、管理組合は関係ない」との区分所有者の言い分は、防火設備は共用部分と解されますので、正当な理由とはいえず、立ち入りを拒否できないことになります。
 しかし、仮にこのような規約があっても、実際に専有部分への立ち入りを拒否された場合には、管理組合が強制的に立ち入ることはできません。これは消防署の行う査察であっても同様です。
 通常は、区分所有者が立ち入りを拒まれる理由は、居室を他人に見せたくないというのが真意と思われますので、区分所有者を説得して、区分所有者の都合に合わせて立ち入るようにしてください。ただし、バルコニーの避難ハッチについては、バルコニーが共用部分であることから、事前の予告を行うことにより、上階より立ち入り点検をすることができます。
 また、火災発生時、または、火災発生、または延焼が避けられないと判断される時は、消防隊はドアを壊すなどして立ち入り、消火活動を行うことができるのは当然のことです。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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