法律トラブル相談集

管理費の滞納問題

 理事長をしています。管理費の高額滞納者に対して訴訟を行い、確定判決を得ましたが、滞納金は支払われず、差し押さえることのできる財産もなく困っています。このような場合に59条競売という方法があると聞いたのですが、どのようなものでしょうか。

answer

区分所有法第59条は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をする区分所有者に対して、当該区分所有者の区分所有権の競売を請求することができる旨を定めています。
 この競売のことを一般的に59条競売といいます。
 59条競売とは、区分所有権を競売により剥奪することで区分所有者の迷惑行為を排除する最終手段といえる方法ですが、実際にこれを行うためには、次の要件を満たすことが要求されます(個々の事例により裁判所が可否を判断します)。
(1)区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと
(2)59条競売以外の方法では、その障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であること
 さらに、総会の特別決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の決議)が必要とされており、その際には、当該区分所有者に弁明の機会を与えなければなりません。
 なお、管理組合が管理費を滞納している区分所有者に対し訴訟を提起し、強制執行を行っても滞納管理費を回収できる見込みがない場合、59条競売の対象となり得ると考えられます。裁判手続きを経て59条競売により強制的に区分所有者を変更し、新たな区分所有者より滞納管理費を回収できる可能性があります。
 滞納者に対して59条競売を行うための要件(上記(1)(2))に合致するか否かの判断には、滞納期間、滞納額、過去の請求経緯等が影響します。また、競売が不成立となっては元も子もありませんから、競落人の見込みも付けておく必要があるでしょう。実際に行う場合は弁護士等に相談して進めるとよいでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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