法律トラブル相談集

管理費の滞納問題

先取特権とは
 管理費の滞納者に対し、訴訟による回収を検討しているのですが、「先取特権による回収」という手段があると聞きました。先取特権とはどのようなものですか。訴訟よりも有効なのでしょうか。

answer

 滞納管理費を回収する方法の一つに、「先取特権」による方法があります。
 債権(ある人〔債権者〕が他の人〔債務者〕に対し金銭の支払いや義務の履行(例えば、物の引渡しなど)を請求し、これを実行させることを内容とする権利)について、管理費のような特定債権については、他の一般債権より優越して、債権の請求ができることを先取特権といいます。
 区分所有法の第七条の規定によれば、区分所有者が負担する管理費(他に規約や総会の決議による負担金)については、不動産および動産の上に先取特権を認めています。この趣旨は、区分所有者が区分所有者全員の共有に属する共用部分、建物の敷地もしくは共用部分以外の建物の附属施設を共同して維持管理すべき立場にあるので、管理費の請求権には一般の債権よりも優先的な立場を与えているのです。
 そこで、管理費を滞納した場合、管理組合は滞納者のマンションの建物と敷地またはマンション内に設置している家財などの動産について先取特権をもって、裁判所に申し立てて実行することができますし、裁判の判決を必要としないことから有効かつ簡便な手段となる場合があります。
 しかし、マンションの建物について言えば、この先取特権の優先順位は登記された抵当権に劣ります。住宅ローンなどの抵当権が設定されており、かつ、競売落札価格より多額のローン残高がある(オーバーローン)場合には、この先取特権によって競売しても、管理組合は滞納金を回収できないことになります。
 また、家財などへの先取特権の行使には、滞納者が差押えを承諾することなどが条件であり、滞納者の協力を得られにくいといった問題もあります。
 このような場合には、滞納金の回収をより確実に行うために、訴訟手続を活用し、滞納者に支払い方法などの言い分を聞き、裁判所から滞納者が支払いやすい方法などを考えた上での判決をえて、滞納者に自主的に支払いをさせることが有効な方法といえますし、これを怠った場合に、訴訟の確定判決により、先取特権では行使できなかった滞納者の預金、給与、賃貸している場合の家賃などを差押えて、滞納管理費を回収していくことがよいといえるでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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