法律トラブル相談集

総会・理事会の運営

管理規約の原本が保管されていない場合は
 新築マンションに住んでいます。入居開始からもうすぐ一年がたち一回目の定期総会の時期を迎えますが、全一一〇世帯の半数強にあたる六〇世帯が売れ残っています。総会での議決権の取り扱いはどうなるのでしょうか。ちなみに当マンションの管理規約では、一住戸につき一議決権が与えられています。

answer

 新築マンションでは入居開始後の一定期間、未販売住戸が残る場合があります。この時、未販売住戸の所有権は売主であるマンション事業主にあるわけですから、その議決権もマンション事業主が保有することとなります。既に販売、引渡し済みの五〇区分の所有者がすべて異なるとすれば、本問マンションは区分所有者数五一、議決権数一一〇が定数のマンションとなります。
 また、総会の決議について区分所有法では、「この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」(区分所有法第三九条第一項)とあり、本問マンションの総会決議には、区分所有者の二六名以上かつ議決権数の五六以上の承認が必要となるわけです。
 このように一部の区分所有者に多数の議決権が集中する状況で懸念されるのは、当該区分所有者の賛成がなければ、どんな議案も否決されてしまうということです。そういった事態に陥ることを避けるには「区分所有者一名につき議決権が一つ」という管理規約に変更する方法もありますが、管理規約の変更は総会での特別決議で、区分所有者及び議決権数の各四分の三以上の賛成が必要ですので、実質的にはかなり困難であると思われます(区分所有法第三一条第一項)。ただし本問マンションでは、多数の未販売住戸があることが原因ですので、管理規約の変更に協力してくれるようマンション事業主に相談されてはいかがでしょうか。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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