法律トラブル相談集

マンションの基本的事項

定期借地権付マンションとは
 新聞で定期借地権付マンションについて書いてありましたが、一般の分譲マンションとは違うのでしょうか。

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 定期借地権付マンションは分譲マンションの一種で、区分所有者が持っている敷地利用権が通常の所有権ではなく借地権となっているものです。
 一般の分譲マンションとの違いですが、マンション取得後、地主への地代の支払いを要します。地主は土地の所有者で分譲業者の場合があります。次に、区分所有者は敷地の所有権を持たないため、固定資産税は不要です。また土地の調達に資本がいらないだけ、マンション取得価格が安くなるのが利点といえます。

(1)借地権には期限があります
 しかし、マンションの定期借地権には期限が五〇年以上の一般定期借地権と三〇年以上の建物譲渡特約付借地権の二つがあり、共に期限満了後は原則として地主へ土地の返還をしなければなりません。
 特に一般定期借地権の場合は更地にして土地を返還するのが基本となるため、購入者は建物の取り壊し準備金を負担します。
 それ故に建物が老朽化し、根本的な修繕や建替えの必要があっても借地権の期限の関係で放置してしまうという問題が生じる可能性があります。

(2)転売には地主の承諾が必要です
 ところで借地権付マンションの転売については、敷地利用権を専有部分と一括して売却することになりますが、多くの場合、敷地利用権が借地権となっていますので、転売の際には地主の承諾が必要です(ただし、特別の事由がない限り、地主は承諾するものとされています)。地代の滞納がある場合はその支払い債務を譲受人が引き受けるかを確認する必要があるでしょう。

 このように定期借地権付マンションは借地上にマンションを建てているために、建物の処分に対して一般の分譲マンションより制約が多いので、購入の際には契約内容や管理規約をよく確認してください。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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