法律トラブル相談集

マンションの基本的事項

共用部分・専有部分について「上塗り基準」「壁芯基準」からみると
 分譲マンションで所有権の対象となるのはどこまでですか。

answer

 分譲マンションなどのいわゆる区分所有建物の中で、自分だけが所有しており、個人で自由にできる部分を「専有部分」と呼びます。専有部分以外の部分を「共用部分」と呼び、こちらは区分所有者全員で一定の持分割合により(専有部分の面積割合とする場合が多い)共有しています。
 専有部分と共用部分の境界については、ほとんどのマンションの管理規約の中で「上塗り基準」が採用されています。上塗り基準とは専有部分を壁、天井、床などの上塗り部分(壁、天井については断熱材やクロス、床についてはカーペットや畳など)を含めた内側の部分であるとするものです。つまり、窓も壁も床も自分だけのものではなく共有のものなのです。区分所有というのは、物体として所有できるものは内装材と風呂や流し台などの一部の設備だけで、あとは区分「空間」の使用権の所有であることがお分かりいただけるでしょう。まれに「壁心基準」(専有部分を壁、天井、床などの中心線で囲まれた部分であるとする)を採用しているマンションもありますが、この場合でも壁や床、天井などの、く体(コンクリートの部分)については管理規約の中で現状を変更できない旨を定めておかなくてはなりません。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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